Verkauf von Liegenschaften – Stolpersteine der Mehrwertsteuer

Stellen Sie sich folgende Situation vor: Ihnen privat gehört eine brach liegende Landparzelle in einer Wohnzone. Sie planen die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dieser Parzelle. Eine Wohnung möchten Sie selbst nutzen. Um die Finanzierung der Gesamtüberbauung sicherzustellen, veräussern Sie bereits vor dem eigentlichen Baustart einige Wohnungen. Wussten Sie, dass Sie im vorliegenden Fall für den Verkauf der Wohnungen als Privatperson MWST-pflichtig werden und sich damit Ihre Rendite reduzieren kann?

Die diesem Fall zu Grunde liegende mehrwertsteuerliche Regel lautet folgendermassen: werden Liegenschaften (Bauwerke oder Objekte) neu erstellt oder umgebaut und sind sie für den Verkauf bestimmt, ist beim Verkauf zwischen von der Steuer ausgenommenen Immobilienlieferungen (keine MWST) oder steuerbaren Immobilienlieferungen (MWST) zu unterscheiden.

Die Auswirkungen dieser Regelung können im Grundsatz wie folgt zusammengefasst werden:

• Von dieser Regelung können sämtliche Veräusserer von Liegenschaften, also private Immobilieneigener, Bauunternehmer, Investoren, Stiftungen, Vereine, betroffen sein.
• Für die mehrwertsteuerliche Beurteilung ist beispielsweise der Beginn des Neu- oder Umbaus oder auch der Verkaufszeitpunkt der Liegenschaft entscheidend. Ebenso massgebend ist, wer Eigentümer des Bodens ist, auf dem sich die Liegenschaft befindet.
• In Bezug auf den Baubeginn gelten wiederum unterschiedliche Regelungen für Neu- und Umbauten. Zudem wird der Baubeginn entweder für ein Bauwerk als Ganzes oder für einzelne Objekte festgelegt.
• Wichtig ist auch die Ermittlung des Verkaufszeitpunkts, denn für die mehrwertsteuerliche Beurteilung sind nicht alle vertraglichen Dokumente gleich relevant.

Wir empfehlen daher, bereits in der Planungsphase von Bauprojekten, welche (teilweise) für den Verkauf bestimmt sind, projektspezifische Abklärungen für die Belange der Mehrwertsteuern vorzunehmen. Beachten Sie, dass jeweils eine individuelle Einzelfallbetrachtung zur Anwendung gelangt und vermeintlich gleiche Fälle erfahrungsgemäss nicht immer zur gleichen Beurteilung in Bezug auf die Mehrwertsteuer führen müssen.

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